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標(biāo)題: 房地產(chǎn)現(xiàn)在是死的---關(guān)心房市必看的分析 [打印本頁(yè)]

作者: 藍(lán)色童話(huà) 時(shí)間: 2008-12-16 18:39
時(shí)寒冰：房地產(chǎn)現(xiàn)在是死的
——答觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)問(wèn)

任何一種商品，當(dāng)它偏離購(gòu)買(mǎi)力太遠(yuǎn)的時(shí)候，它都會(huì)調(diào)整，這個(gè)根本不是政府能救得了的。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)編者按：全球金融危機(jī)，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整至今，地方政府群起救市。政府是在救房市還是在救經(jīng)濟(jì)？目前的房市政府能救暖嗎？房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫至今是否已經(jīng)擠干？就這些問(wèn)題，觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)采訪(fǎng)了房地產(chǎn)評(píng)論專(zhuān)家時(shí)寒冰先生。以下為采訪(fǎng)實(shí)錄。

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)：房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整至今，您認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)中還有多少泡沫？房?jī)r(jià)調(diào)整到什么水平，才是理性回歸？

　　時(shí)寒冰：我不知道泡沫有多少，但我知道這個(gè)調(diào)整只是個(gè)開(kāi)始，才剛剛開(kāi)始，還遠(yuǎn)著呢。我覺(jué)得至少在三年以?xún)?nèi)不能說(shuō)調(diào)整結(jié)束吧，要調(diào)整三年以上，這個(gè)過(guò)程就是在擠泡沫。房?jī)r(jià)調(diào)整到生活水平至少中等偏上的老百姓可以買(mǎi)得起房子的時(shí)候才是理性的回歸。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)：現(xiàn)在中央政府和很多地方政府都在進(jìn)行救市，您怎么看待？

　　時(shí)寒冰：我覺(jué)得房地產(chǎn)救市現(xiàn)在根本就是救不了，因?yàn)榉績(jī)r(jià)已經(jīng)超出人們實(shí)際收入太遠(yuǎn)了；任何一種商品，當(dāng)它偏離購(gòu)買(mǎi)力太遠(yuǎn)的時(shí)候，就會(huì)調(diào)整，這個(gè)根本不是政府能救得了的。而且政府所采取的一些救市措施是非常不恰當(dāng)?shù)?，比如說(shuō)政府收購(gòu)開(kāi)發(fā)商的商品房，我覺(jué)得這是胡作非為，是胡來(lái)的，因?yàn)楸Ｕ闲宰》繎?yīng)該由政府自己來(lái)建，而不是掏高價(jià)買(mǎi)開(kāi)發(fā)商的。政府這種濫用公權(quán)、濫用財(cái)政資金的行為，實(shí)際上是在維持高房?jī)r(jià)，是在維護(hù)開(kāi)發(fā)商的暴利，根本就不是幫助老百姓解決住房問(wèn)題。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)：有很多人說(shuō)中央政府在救經(jīng)濟(jì)，而地方政府是在救房地產(chǎn)，您覺(jué)得呢？

　　時(shí)寒冰：在當(dāng)下救房地產(chǎn)，不僅不是救經(jīng)濟(jì)，而且是在毀壞經(jīng)濟(jì)。中國(guó)的經(jīng)濟(jì)為什么不好呢，它的根源在于內(nèi)需不暢，內(nèi)需不足。內(nèi)需又為什么萎靡不振呢？它的根源是在于人們的實(shí)際收入太少，商品供應(yīng)的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于民眾的實(shí)際收入，這樣就無(wú)法形成一個(gè)內(nèi)需市場(chǎng)。而且在這個(gè)過(guò)程中，房地產(chǎn)扮演了一個(gè)非常不好的角色，比如說(shuō)一套房子本來(lái)值20萬(wàn)，最后卻賣(mài)40萬(wàn)、50萬(wàn)，甚至80萬(wàn)，價(jià)格很高。而每一套房子高出的部分，就把相對(duì)應(yīng)的消費(fèi)能力給吞噬掉了，房?jī)r(jià)越高，老百姓的購(gòu)買(mǎi)力被吞噬得越多，所以說(shuō)，房?jī)r(jià)下跌，跌得越多，對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展越有好處，它對(duì)激活內(nèi)需、促進(jìn)內(nèi)需，是非常有好處的。

　　中央政府根本不會(huì)去救房?jī)r(jià)，因?yàn)橹醒牒芮宄?，房?jī)r(jià)太高，它吞食了很大的購(gòu)買(mǎi)力，導(dǎo)致內(nèi)需不振，中央是支持房?jī)r(jià)跌的，因?yàn)橹醒胍恢痹诩哟蠼?jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)，目標(biāo)很明確，通過(guò)保證經(jīng)濟(jì)適用房來(lái)抑制房?jī)r(jià)，促進(jìn)房?jī)r(jià)下跌。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)：房?jī)r(jià)下降本身對(duì)房地產(chǎn)有什么好處呢？

　　時(shí)寒冰：對(duì)房地產(chǎn)肯定有好處呀，房?jī)r(jià)跌到與老百姓購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)應(yīng)的時(shí)候，成交量就上去了。不像現(xiàn)在這樣，根本賣(mài)不動(dòng)房子，至少會(huì)比現(xiàn)在要好，它活了，這個(gè)行業(yè)活起來(lái)了，現(xiàn)在這個(gè)行業(yè)是死的，因?yàn)檫@個(gè)房?jī)r(jià)太高了，老百姓買(mǎi)不起。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)：如何防止地方政府保房地產(chǎn)的救市措施？這種對(duì)房地產(chǎn)保護(hù)性的救市措施對(duì)房地產(chǎn)本身有什么弊端？

　　時(shí)寒冰：首先，地方政府為什么要保護(hù)房地產(chǎn)呢？因?yàn)榈胤秸闹饕杖胧莵?lái)源于房地產(chǎn)。雖然現(xiàn)在財(cái)權(quán)向中央高度集中，但相對(duì)應(yīng)的事權(quán)中央并沒(méi)有拿走，也就是說(shuō)事權(quán)還在地方政府那里。地方政府缺少相應(yīng)的資金，在這種情況下，我覺(jué)得需要對(duì)稅收分配機(jī)制進(jìn)行改革，向地方政府傾斜，做到地方政府不需要靠賣(mài)地也能夠維持正常的運(yùn)轉(zhuǎn)。其次建立相應(yīng)的懲罰機(jī)制，對(duì)于那些為了一小部分人的利益，濫用公權(quán)力，濫用財(cái)政資金救房?jī)r(jià)的地方政府官員進(jìn)行嚴(yán)厲查處。我覺(jué)得這兩種方式就可能阻止地方政府肆意救市的行為。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)：降息等救市措施對(duì)房地產(chǎn)有什么影響？人民幣急速貶值呢？

　　時(shí)寒冰：房地產(chǎn)銷(xiāo)售萎縮的根本原因在于老百姓買(mǎi)不起房，這不是簡(jiǎn)單的降息就能解決的問(wèn)題，房?jī)r(jià)偏離購(gòu)買(mǎi)力太遠(yuǎn)了，不是貨幣政策能解決的問(wèn)題。

　　人民幣升值的時(shí)候，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)漲，當(dāng)人民幣貶值的時(shí)候，房地產(chǎn)價(jià)格相應(yīng)來(lái)說(shuō)就會(huì)往下跌，因而，人民幣貶值對(duì)房地產(chǎn)是一個(gè)利空因素，它會(huì)促使房?jī)r(jià)下跌。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)：目前房地產(chǎn)行業(yè)信貸的風(fēng)險(xiǎn)有多大？美國(guó)的次貸危機(jī)給中國(guó)房地產(chǎn)的啟示是什么？

　　時(shí)寒冰：房?jī)r(jià)跌對(duì)這個(gè)房地產(chǎn)信貸影響不是很大，對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，影響不是很大，為什么這么說(shuō)呢，通過(guò)央行公布的數(shù)據(jù)可以看出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款占銀行貸款總額的6%，居民貸款占11%，兩個(gè)加起來(lái)占17%，這是一塊。另一塊呢，很多人買(mǎi)房子大部分都是在2007年以前，真正風(fēng)險(xiǎn)比較大的是在2007年買(mǎi)房的人，他們的風(fēng)險(xiǎn)比較大，但在這個(gè)期間買(mǎi)房的人，在總貸款中占的比例是非常少的，也就是說(shuō)，房?jī)r(jià)一直在往下調(diào)整，對(duì)這個(gè)沒(méi)什么大的影響。另外，可以看香港的情況，香港的房?jī)r(jià)在亞洲金融危機(jī)以后，最多的跌了70%還多，但是香港的壞賬率也不是太高，我印象中只有百分之一點(diǎn)多，非常低。這一點(diǎn)值得深思。

　　美國(guó)次貸危機(jī)的啟迪是，不要讓房?jī)r(jià)脫離民眾的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力太遠(yuǎn)，因?yàn)樵谂菽珖?yán)重的情況下，一旦破滅就會(huì)導(dǎo)致非常嚴(yán)重的后果。泡沫越小，它破滅后所產(chǎn)生的負(fù)作用越小。所以說(shuō)，一定要刺激房?jī)r(jià)的理性回歸，回歸到比較合理的價(jià)位，就不會(huì)出現(xiàn)美國(guó)那種崩盤(pán)的情況。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)：在房地產(chǎn)與金融行業(yè)，尤其是與商業(yè)銀行的聯(lián)系中，您認(rèn)為存在什么危險(xiǎn)？

　　時(shí)寒冰：我覺(jué)得問(wèn)題不是很大，剛才已經(jīng)說(shuō)了，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款只占貸款總額的6%，影響很小。對(duì)銀行的風(fēng)險(xiǎn)很小，會(huì)對(duì)其短期利潤(rùn)有影響，長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)沒(méi)什么大的影響。

作者: 藍(lán)夢(mèng) 時(shí)間: 2008-12-16 20:10

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