關(guān)于買房的思考

張麻子

春節(jié)前，日本最大的公寓樓建設(shè)公司“長谷工”的執(zhí)行董事大門先生請我吃飯，吃意大利料理。他帶我去的那一家意大利餐廳在東京都的麻布。

麻布位于六本木的邊上，是東京一個有名的高級住宅區(qū)。這一個住宅區(qū)有兩大特點：一是外國的大使館多，中國駐日本大使館就在那里。二是高級公寓樓多。

麻布的高級公寓樓都有一個特點，就是樓層都是5層以下，隱隱約約地掩映在綠樹叢中。大門先生說，日本所謂的高級公寓樓，有幾個基本特征：一是樓層不高，一棟樓里就十幾戶，最多也就30來戶人家。二是必須是在市中心，但是不是在市中心的繁華街區(qū)或者商業(yè)區(qū)，而是在寧靜的住宅區(qū)。三是外觀并不豪華，但是室內(nèi)裝修絕對頂級。

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（在麻布，這樣低層的高級公寓時常可遇。）

我問他一個問題：“這些高級公寓樓的主人都是哪些人？”大門先生告訴我，首先是成功的企業(yè)家，其次是高級商務(wù)人員，在其次是演藝界明星，最后是外國人的企業(yè)高管。但是，他也告訴我，高級公寓樓基本上是出租房為主，很少有普通的住家。原因是租金收益很好，一個月多則200萬日元，少則60萬日元，按人民幣計算的話，每月房租就是3萬6000元到12萬元之間。

在東京首都圈，上下班坐輕軌地鐵一個小時，是一個很正常的時間，或者說是標(biāo)準(zhǔn)的上下班所需要的時間。從東京市中心坐輕軌地鐵1個小時，可以到達(dá)哪里？可以到達(dá)神奈川縣的橫濱市、埼玉縣的埼玉市，千葉縣的船橋市。換成上海的概念的話，可以到達(dá)江蘇的蘇州、昆山，浙江的嘉興和上海郊外的青浦、松江。也就是說，600萬白領(lǐng)們每天都是從這些地方離開家到東京市中心來上班的。

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東京首都圈的白領(lǐng)們買第一套房子，平均年齡是在35歲，而在中國是27歲。東京人從22歲大學(xué)畢業(yè)，在30歲結(jié)婚，生下孩子要上幼兒園了，不少人才感覺到自己需要有一個真正意義上的家，于是考慮買房子。

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在距離東京市中心一個小時車程的東京衛(wèi)星城市，一套3室一廳的精裝修公寓樓，實用面積100平米（按照中國建筑面積算的話，是130平米），售價一般在3500萬日元之間，大約是200萬元人民幣左右。因為日本年輕人結(jié)婚沒有向父母要婚房的習(xí)慣，因此，要買這一套房子，一般是首付20%，其余的20年分期付款。也就是在55歲，自己退休前，把最后的房貸還完。這是日本人買房子的普通的套路。

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日本的一個白領(lǐng)在其一生中，經(jīng)常面臨的一個問題，是工作的調(diào)動。三年一換崗，是日本大企業(yè)的普通做法。因此，作為企業(yè)戰(zhàn)士，常常會被派往地方工廠或者海外分公司去工作，甚至中央機關(guān)的干部也會被派往地方城市的政府中去擔(dān)任不需要經(jīng)過選舉就可以任職的職位，接受基層工作的鍛煉。因此移動性很大，有的時候，一家人舉家前往，有的是企業(yè)戰(zhàn)士一個人前往，一個人去外地工作，日語中有一個專用的名詞，叫“單身赴任”。

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一旦單身赴任，妻子和孩子就變成了留守婦女與兒童，就要守家。有的人因此感覺到，如果不買這一套房子的話，就沒有住房的負(fù)擔(dān)，一家人跟隨丈夫走到哪里就可以在那里安家。譬如來到中國工作，無論是在上海還是北京，租房子居住，房租還可以申請公司補貼，幾乎可以白住。

大門先生所在的公司“長谷工”是日本最大的一家專門開發(fā)建設(shè)公寓樓的公司，他說日本社會最近出現(xiàn)了一個新動向，那就是買房的人越來越少，租房子的人越來越多。

   

東京大學(xué)生生活協(xié)會的調(diào)查數(shù)據(jù)稱，東京年輕人結(jié)婚，85%的人是租房子結(jié)婚，還有10%的人是住在父母家里或者單位宿舍里結(jié)婚，真正買房子結(jié)婚的比例只有5%。出現(xiàn)這一種情況的原因，第一是年輕人沒錢買房子，第二是日本沒有父母親掏錢給孩子買婚房的習(xí)慣，必須自力更生。第三，丈母娘也沒有一定要女婿買房子才允許嫁女兒的要求，不存在“丈母娘經(jīng)濟(jì)”。

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年輕人買不起房子，最大原因是因為沒有錢，這可以理解。但是過了30歲，或者人到中年，還不買房子，這在中國就有點奇怪。

   

那么，日本社會為什么會出現(xiàn)買房的人越來越少，租房的人越來越多呢？最大的原因，是日本人開始考慮自己的居住環(huán)境必須符合自己生活形態(tài)的變化而變化，尋求居住環(huán)境的絕對合理性。

   

譬如說，孩子很小的時候，家要安在學(xué)校的附近，便于接送孩子，也方便孩子上學(xué)。同時，有兩個孩子的話，必須要有三室一廳的空間。但是，當(dāng)孩子長大，考上大學(xué)，離開家獨立，或者結(jié)婚之后，家里就剩下2個父母兩人，這時候，三室一廳的房子就顯得太空空蕩蕩，而且每年的房產(chǎn)稅也要多交。年紀(jì)大了，不再希望自己的家還在學(xué)校的邊上，希望離超市近一些，希望離輕軌地鐵車站近一些，希望離醫(yī)院近一些。這時候，就要考慮搬家，但是買新房將要動用養(yǎng)老錢，而且舊房子已經(jīng)不值錢，賣不出高價。因此，以前自己買下的房子于是就變成一種負(fù)擔(dān)。  

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如果租房子住的話，孩子上學(xué)時，房子可以租在學(xué)校的邊上，孩子長大后，房子可以租在離公司近一點的地方，減少上下班的體力消耗。等孩子上大學(xué)結(jié)婚離家后，房子可以租的小一點，省下一些房租。等自己年紀(jì)大時，就可以租到離醫(yī)院離超市近一點的地方，便于自己看病和買菜。這一種根據(jù)生活形態(tài)變化而變化的租房生活，越來越多地被日本人所接受，因此日本的房地產(chǎn)市場，租房市場好過買房市場。

   

也有人會說，租房子雖好，但是，如果每月支付租金，支付到最后，房子還不是屬于你的。但是如果買房的話，每月還貸，還到最后，這房子就變成自己的了。這話沒有錯。

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但是，有不少日本人是這樣認(rèn)為的：我租房子生活，雖然支付的房租和每月還貸的金額差不多，但是，我不需要另外承擔(dān)房產(chǎn)稅，同時設(shè)備壞了也不需要我自己掏錢去買，通知一下房東就會過來給你修好。有錢時，我房子租的好一點，沒錢時，我房子租的差一點，人生有許多難以預(yù)測的變故，譬如離婚、譬如失業(yè)，如果是自己租房的話，這一筆張可以變得清清爽爽，但是如果是自己買房的話，夫妻之間的財產(chǎn)分割，失業(yè)后付不起房貸等等的問題就會迎面而來。

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更為重要的是，日本有一個“財產(chǎn)贈與稅”和“遺產(chǎn)繼承稅”，父母親要把自己的房子轉(zhuǎn)讓給孩子，或者過世后，父母親的房子需要孩子來繼承，都要支付“財產(chǎn)贈與稅”或者“遺產(chǎn)繼承稅”，最高稅額是40%，等于是將近一半的房子錢需要交給政府。當(dāng)孩子付不出這一筆錢時，那也等于是父母親給孩子一個很大的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，反而給孩子添了麻煩。在日本空房率日益增大的背景下，老房子不一定，說賣就賣得出去。

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正因為日本一直有一種租房的市場，因此在日本，尤其是像東京、大阪、福岡等這樣的大都市，許多的公寓樓從設(shè)計階段開始，就是確定是出租的不是出售的。日本的租房市場是十分的成熟，而且很有規(guī)矩：譬如房東希望你是長期租用，不會出現(xiàn)中國那一種突然要把房子賣了把房客趕走的事情。第二，可以租用的房子遍布城市的各個角落，可以根據(jù)自己的需求選擇不同地段不同價位的房子。第三，房型從單身公寓到家族公寓，應(yīng)有盡有，而且每一套房子不管新舊，廚房、衛(wèi)生間、洗浴間是一應(yīng)齊全，生活十分便利。

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現(xiàn)在中國社會的情況與日本社會相差甚遠(yuǎn)，在中國，沒房子就沒有財產(chǎn)也就沒有地位。但是，有房子的負(fù)面問題，也會逐漸凸顯出來。我這幾天回浙江老家陪伴爸媽過年，家里是一棟三層樓的房子，如今只有2個老人在住。

前幾年經(jīng)濟(jì)好的時候，外地民工多，或者舊城改造，拆遷戶多的時候，房子還能租出去，現(xiàn)在民工也少了，舊城改造難度也越來越大，所以，租房子的人也是越來越少。突然發(fā)現(xiàn)，有太多的房子也是一個負(fù)擔(dān)，如果拋棄就有的觀念，日本人那一種租房生活也不失為一種理性的選擇。

轉(zhuǎn)自“這才是日本”
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pokerkings

被房價困死的一代

老鷹

其實，機械工程師也是流動性很大的一個職業(yè)，離開一個企業(yè)，離開一個城市都是家常便飯。按照這個邏輯來說，早早買房確實不合算，也不自由。到了35-40歲穩(wěn)定下來再買房比較合適。如果在一線城市就一直租房也無所謂，干到40多歲回老家養(yǎng)老。

所羅門_x

文化不同造就生活理念的不同。無解！

旗桿ah

國內(nèi)是行不通的，一是房價漲，房東也跟著漲房租，你不漲就趕你走，房客是不受保護(hù)的；二是房子直接和戶口掛鉤，戶口和孩子讀書還有自身福利掛鉤，沒房子就沒戶口，孩子連上學(xué)都是個問題；三是，自己想著攢錢買房，事實就是你現(xiàn)在不買，過一兩個月你攢下來的錢跟房價漲幅比起來幾乎就可以忽略不計。不是年輕人想買房，是年輕人不得不買房。
3 f* J$ h* z& ]. D& ?想改革涉及到利益的人太多，我們這種窮打工的是不被考慮的，頂多給點甜頭，讓我們少說話就可以了。

張麻子

旗桿ah 發(fā)表于 2017-2-11 10:57
國內(nèi)是行不通的，一是房價漲，房東也跟著漲房租，你不漲就趕你走，房客是不受保護(hù)的；二是房子直接和戶口掛 ...

這個分析很有道理

韓正州

講的太好了，也讓我對日本社會了解了點，謝謝

一重科技

pokerkings 發(fā)表于 2017-2-11 10:06
被房價困死的一代

哎，我們這代人已經(jīng)毀了……

余罪HN

說簡單一些。。。沒錢就沒有對象。。。。尤其在中國二三線城市。。。我這馬上結(jié)婚了，還是答應(yīng)結(jié)婚之前買房子。。。真不想買，父母贊一輩子的錢。。。。和強盜差不多，但是，父母還一直催著買房

大魏1983

旗桿ah 發(fā)表于 2017-2-11 10:57
( x, I8 e7 |  e國內(nèi)是行不通的，一是房價漲，房東也跟著漲房租，你不漲就趕你走，房客是不受保護(hù)的；二是房子直接和戶口掛 ...

0 D1 b8 @$ C7 ~! q) L% z確實如此！
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